Dit moet je weten bij aankoop van een tweede verblijf in Spanje

Elke dag kopen nu al 13 Belgen er een huis: dit moet je weten bij aankoop van een tweede verblijf in Spanje.

De Costa Belgica blijft uitbreiden: vorig jaar kochten elke dag gemiddeld dertien landgenoten een casa in Spanje.
Alles samen goed voor 4.635 Belgische aankopen onder de Spaanse zon. Dat waren er volgens de vereniging van Spaanse notarissen nooit meer.
Wat kost zo’n Spaans buitenverblijf ondertussen? Met welke extra kosten hou je rekening, en wie zorgt voor het zwembad als jij er niet bent?
Negen vragen over de Spaanse vastgoeddroom beantwoord.

Welk zijn de populairste regio's bij de Belg?

De meerderheid van de Belgische kopers zoekt het in de bijna 250 kilometer lange populaire kustregio Costa Blanca, met de regio’s Alicante en Benidorm als van ouds als grootste trekpleisters.
“Het zijn ook in de winter levende regio’s. En met een gemiddelde van nog zes uur zon van november tot februari is het klimaat en het leven er het hele jaar rond heel aangenaam”, kadert Leen Vermeulen, CEO van Hip Estates, erkend vastgoedspecialist met 25 jaar ervaring in Spanje.
Meer richting het zuiden van het land zijn de Belgen thuis aan de Costa Calida, waar de regio’s Murcia en Cartagena geliefd zijn, en in Malaga aan de Costa Del Sol. “Zeer belangrijk: met de luchthavens van Alicante en Murcia is de hele regio ook zeer goed bereikbaar, met dagelijkse vluchten vanuit Brussel, Charleroi en zelfs Antwerpen en Eindhoven, en dat met alle mogelijke maatschappijen.”
De Costa Brava - regio Barcelona en Gerona - is door zijn klimaat minder populair: “In de winter kan het er nog vrij fris zijn, met veel regen.”

Welk type woning zoeken we?

De Belg zoekt zijn Spaanse casa dus vooral aan de kust. “Of men nu voor een ruim appartement of villa gaat: een mooi zicht is altijd en vereiste, net als grote terrassen”, weet Vermeulen. “We genieten in Spanje graag van het buitenleven, met zicht op de open ruimte van de zee, de bergen of het groen van het golfterrein.”
Wie niet alleen zelf wil profiteren, maar ook op wat verhuurinkomsten rekent, gaat best voor een ruim appartement met twee slaapkamers en evenveel badkamers. “Dergelijke nieuwbouwpanden zijn goed geprijsd en het makkelijkst verhuurbaar voor bijvoorbeeld een week. Van een villa met zwembad is het huurrendement in de winter minder.” Weet wel dat verhuren in Spanje door de concurrentie en strengere regelgeving almaar minder makkelijk wordt.

Wat kost een Spaanse woonst zoal?

Ook in Spanje gaan de vastgoedprijzen omhoog. Al blijft een casa in Spanje relatief goedkoop in vergelijking met de Belgische prijzen.
“Per vierkante meter Spaans vastgoed betaalde je in januari gemiddeld 1.850 euro, in België is dat 2.387 euro. Aan de Costa Blanca (1.841 euro/m²) en zeker in de regio Murcia (1.141 euro/m²) ligt die gemiddelde prijs per vierkante meter voor nieuwbouw nog lager. Voor wie over een budget van 300.000 euro - exclusief kosten - beschikt, ligt een nieuwbouwvilla binnen het bereik in het grensgebied van de Costa Blanca en Murcia. In dorpjes als Torre de la Horadada, Lo Pagan en Rojales vind je al nieuwbouwvilla’s vanaf 265.000 euro. Wat je daarvoor krijgt? Een villaatje van ongeveer 90m² op een perceel van 200 à 250m². Modern, compact en makkelijk in onderhoud.”

Leen Vermeulen van Hip Estates heeft al nieuwbouwappartementen vanaf 150.000 euro in portefeuille. “De gemiddelde verkoopprijs voor een nieuw, volledig afgewerkt tweeslaapkamerappartement? 300.000 euro. Voor 330.000 euro heb je al een kleine, vrijstaande villa met eigen zwembad. Doorgaans hebben onze kopers een budget van 400.000 à 600.000 euro.”

Met welke extra kosten hou je bij aankoop best rekening?

Ook in Spanje moeten registratierechten, notariskosten en btw (bij nieuwbouw) worden betaald. Bovenop het aankoopbedrag voorzie je daarvoor nog zo’n 15 procent extra. “De registratierechten bedragen op het Spaanse vastenland 7 tot 10 procent, afhankelijk van de regio”, zegt gespecialiseerd advocaat Christian Stoop van Reyns-advocaten. Hij begeleidt dagelijks landgenoten bij de aankoop van een pand in Spanje.
Ter vergelijking: in België is dat voor een tweede verblijf 12 procent. “De btw (IVA) op nieuwbouw bedraagt in Spanje 10 procent, de zegelrechten 1 à 2 procent. Zoals in België moet op bestaande panden geen btw worden betaald.”

Koop nooit zonder advocaat, klinkt het devies in de sector. Waarom?
Betaal nooit een voorschot aan een privépersoon of makelaar. Laat je transacties altijd via een advocaat lopen.
Elke andere vorm van betaling vormt een risico. Heel vaak starten bouwpromotoren al met de bouw of verkoop nog voor ze eigenaar zijn van de grond.

Advocaat Stoop: “In tegenstelling tot een Belgische notaris heeft een Spaanse notaris slechts een zeer beperkte controleplicht. Je laat een advocaat daarom de eigendomsrechten en bouwvergunningen van het pand controleren, en of het vrij is van hypotheken of beslagen. Zo krijgt u een duidelijk beeld van wat u koopt, wat de mogelijke risico’s en de eventuele bijkomende kosten zijn.”
Als buitenlander moet je ook over een NIE-nummer beschikken. “Dat is het ‘Número de Identificación Extranjeros’, een fiscaal herkenningsnummer”, zegt de gespecialiseerde advocaat. “Geen enkele aankoop kan doorgaan zonder dit nummer. Zonder kan je ook geen bankrekening openen, zelfs geen water-, elektriciteits- of gasaansluiting aangaan. De aanvraag van een NIE-nummer behoort ook tot de kerntaken van de advocaat.” Reken voor de advocaatkosten standaard 1,2 procent van de aankoopprijs.

Wat zijn de jaarlijkse kosten?

Jaarlijks is er de vastgoedbelasting, de ‘Impuesto sobre Bienes Inmuebles’ (IBI). Die verschilt van gemeente tot gemeente.
“Voor een huis van 300.000 euro mag je rekenen op een IBI van zo’n 400 euro”, weet Vermeulen. “Tel nog eens zo’n bedrag voor de belasting als tweedeverblijver en 120 euro aan huisvuiltaks. Daarnaast moeten nog gemeentebelastingen, een brandverzekering en gebruikskosten voor onder meer water, elektriciteit en internet worden betaald."

Hoe wordt je casa in België belast?

"België heeft met Spanje een dubbelbelastingverdrag afgesloten, waardoor het onroerend goed niet belast kan worden in België, maar enkel in Spanje”, legt advocaat Christian Stoop uit.
Woon je officieel in België, dan moet je het bezit van alle buitenlands onroerend goed wel aan de Belgische fiscus aangeven, die er een kadastraal inkomen (KI) aan toekent waarop het onroerend inkomen wordt berekend. “Hou er rekening mee dat hierdoor een deel van je andere inkomsten in de personenbelasting mogelijk in een hogere belastingschijf zullen vallen.”

Wat met het onderhoud en toezicht tijdens jouw afwezigheid?

Daar bestaan home managers of key holders voor die een oogje in het zeil houden.
“Wij werken daarvoor veelal met Belgen die ter plaatse wonen”, zegt Vermeulen van Hip Estates. “Voor ongeveer 400 euro per jaar lopen zij bijvoorbeeld maandelijks langs, om te verluchten en te kijken of alles nog in orde is. Indien gewenst doen de sleutelbeheerders ook het noodzakelijke onderhoud, zoals het zwembad. Bij eventuele verhuur zorgen zij voor de handdoek- en lakenservice, de schoonmaak, de controle en de waarborgafhandeling.”

Hoe pendel je best?

Vliegen is ook richting Spaanse zon iets duurder geworden. Toch blijft het voor de meeste Belgen dé manier om zich naar het tweede verblijf te verplaatsen, weet Vermeulen.
“Vorige week vlogen we zelf nog met TUI fly van Alicante naar Brussel voor 49 euro per persoon. Met een lastminute of wanneer je lang genoeg op voorhand boekt, kan je echt nog wel voor 50 euro vliegen. De meeste tweedeverblijvers hebben alle spullen gewoon ter plaatse, en reizen met niet meer dan handbagage, lekker aangenaam. De meesten huren op de luchthaven een auto. Daarmee ben je goedkoper af dan telkens met een taxi over en weer. Wie echt vaak gaat, kan overwegen een eigen auto aan de luchthaven te stallen.”

Bron: hln.be 23.02.2023 door Sven Ponsaerts