Belastingaangifte: geen onderscheid meer tussen Belgisch en buitenlands vastgoed

Geen onderscheid meer tussen Belgisch en buitenlands vastgoed op de belastingaangifte
Vastgoed moet vanaf deze belastingaangifte op dezelfde manier worden aangegeven als een woning in België. Maar dat betekent niet dat de belastingdruk dezelfde is!

Eigenaars van vastgoed in België betalen altijd onroerende voorheffing.
Voor de eigen woonst is de belastingfactuur daarmee vaak vereffend, maar ander vastgoed, zoals een tweede verblijf of investeringsvastgoed, wordt nog een tweede keer belast via de jaarlijkse aangifte. Ook als u het nooit verhuurt en dus geen inkomsten opstrijkt.

Voor eigenaars van vastgoed in het buitenland volstaat het niet om de buitenlands belastingen te betalen. Het vastgoed moet verplicht worden opgenomen in de Belgische belastingaangifte. Door de internationale gegevensuitwisseling heeft de fiscus weet van al uw gronden en woningen, ook buiten de landsgrenzen.

1. Wat is er veranderd voor vastgoed in het buitenland?
Nadat België meerdere keren op de vingers werd getikt en veroordeeld door het Europees Hof van Justitie wordt vastgoed in België en in het buitenland vanaf deze belastingaangifte op dezelfde manier belast.
Voor buitenlands vastgoed dat u uitsluitend zelf gebruikt of verhuurd aan privépersonen wordt u vanaf nu belast op basis van het kadastraal inkomen (ki) en niet langer op basis van de aangegeven brutohuurwaarde.
De fiscus heeft de voorbije maanden een kadastraal inkomen berekend voor het buitenlands vastgoed in Belgische handen.

2. Hoe geeft u uw vastgoed aan?
Wat u moet aangeven in de belastingaangifte hangt af van hoe u het vastgoed gebruikt. Gebruikt u een tweede verblijf zelf of wordt het verhuurd aan iemand die het alleen maar privé bezigt?
Dan moet u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aangeven. U wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Van dat onroerend inkomen kunnen eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed in mindering worden gebracht. De fiscus maakt zelf de berekening.
Die werkwijze is voortaan ook voor buitenlands vastgoed. De in het buitenland betaalde belastingen zijn echter niet langer aftrekbaar.

3. Hoeveel belastingen betaalt u op uw vastgoed in het buitenland?
Of uw buitenlands vastgoed in België wordt belast, hangt af van de vraag of België met dat land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten.
Zo’n verdrag is bedoeld om dubbele belasting te vermijden.

* Wel een dubbelbelastingverdrag?
Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije is er zo’n verdrag.
Het verdrag bepaalt dat het land waarin het vastgoed is gelegen, de belasting mag heffen. België moet in dat geval een vrijstelling van belasting geven.
Toch kunnen er fiscale gevolgen zijn!
Omdat België een vrijstelling geeft met progressievoorbehoud, kan het buitenlands vastgoed wel leiden tot hogere tarieven op uw andere inkomsten waarop u in België belasting betaalt.
Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te tarief te bepalen dat op uw andere inkomsten van toepassing is.
Hoe hoger uw buitenlandse inkomsten, hoe hoger de belastingdruk op uw andere inkomsten.

*Zonder belastingverdrag?
Is er geen dubbelbelastingverdrag? Dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd. De voorwaarde is dat u in het buitenland al belasting op het vastgoed hebt betaald.
Of het nieuwe belastingregime een impact zal hebben op de verschuldigde belasting hangt af van situatie tot situatie.
Experts gaan ervan uit dat de nieuwe regeling iets voordeliger zal zijn. Omdat het kadastraal inkomen nog gebaseerd is op de huurwaarde van in 1975 zal de nieuwe belastbare basis vaak lager zijn dan de huur(waarde).

Bent u eigenaar van veel vastgoed? Dan loopt u in het vizier van de fiscus.
De administratie bevestigde immers dat ze controles zal uitvoeren op eigenaars met een aanzienlijk patrimonium.
Inkomsten uit verhuur van vastgoed aan particulieren worden in principe als onroerend inkomen beschouwd en belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen.
Maar als een eigenaar een aanzienlijke hoeveelheid onroerende goederen bezit en zich op een dermate systematische manier bezighoudt met de verhuur en het beheer ervan, kan de fiscus dat beschouwen als een professionele activiteit. De huurinkomsten worden dan als beroepsinkomen beschouwd.
Dan wordt niet langer het kadastraal inkomen, maar wel de werkelijke huur belast. Wat leidt tot een hogere belasting. Een beroepsinkomen wordt ook onderworpen aan sociale bijdragen.
De lijn tussen privé- en professionele verhuur is heel erg vaag. Er is geen wettelijk kader en ook geen richtlijnen. Daarom moet elke situatie individueel worden geanalyseerd.

Bron: Netto belastinggids - De Tijd - mei 2022